1. 新旧《房地产估价规范》差异

      时隔16年,更新的房地产估价规范主要内容如下:

      1、整体来说,调整了章节划分,更加全面细化完善各章节内容;

      2、删除了原规范的第二章术语,先行单独发布《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013),对房地产估价术语进行了更全面的解析;

      3、删除了旧版《房地产估价规范》附录A估价报告的规范格式;

      4、方法的新增:增加了路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法、价差法等方法;

      5、估价目的的新增:增加了房地产损害赔偿估价、房地产投资基金物业估价、为财务报告服务的房地产估价等目的的估价;

      以下就以章节形式分述《房地产估价规范》各部分内容的差异(仅涉及房地产估价基本术语调整的部分不再赘述):



      估价原则 
      1


      1、强化独立客观公正原则,将其提至各原则之首,“独立、客观、公正”不再作为估价的通用原则,而是房地产估价中应遵循的原则之一,将价值时点原则与最高最佳利用原则顺序调整;

      2、吸收房地产抵押估价指导意见,将谨慎原则正式列入房地产估价规范;

      3、明确规范中所载5大原则仅为市场价值评估的原则,其他估价目的和价值类型的评估可以相应增减,但不得随意;

      4、最高最佳利用原则中,区分权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利;

      5、增加估价对象的实际用途、登记用途和规划用途之间不一致时的处理规定。



      估价程序 
      2


      1、增加受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤;

      2、估价委托中,明确估价委托书、估价委托合同的签订要求,明确除采用批量估价的项目外,可以只有一名估价师全程参与、实地查勘、撰写报告,但报告签署必须两名;

      3、明确价值时点在回顾性估价和预测性估价中可以到周、旬、月、季、半年、年等;

      4、新增估价对象实地查勘的方式和内容规定;

      5、增加估价人员未能进入估价对象内部查勘时的处理方式;

      6、内部审核流程正式纳入房地产估价规范中;

      7、存档材料的增加:新增估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录。


      不同估价目
      的下的估价
      3


      1、房地产抵押估价

      新规程中房地产抵押估价中增加了设立最高额抵押权时原有债权的处理。对评估待开发房地产价值时采用假设开发法评估假设前提的设定进行限定,对带租约房地产评估时租金取值进行了规定。

      抵押评估时,抵押房地产已出租的,合同租金高于市场租金的,应为无租约限制的价 值,当合同租金低于市场租金时,应为出租人的权益价值。既哪个低取哪个,而不是笼统地以合同租金取代。

      评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的,应选择被迫转让开发前提进行估价。

      房地产抵押估价用于设立最高额抵押权,且最高额抵押权设立前已存在的债权经当事人同意,抵押价值或抵押净值中可不减去相应的已抵押担保的债权数额,但应在报告中说明并在使用上限制。


      2、房地产税收估价

      房地产税收估价,应区分房地产持有环节税收估价、房地产交易环节税收估价和房地产开发环节税收估价,并应按相应税种为核定其计税依据进行估价。且持有环节税收估价,各种房地产的价值时点应相同,交易环节税收估价,各种房地产的价值时点应为各自的成交日期。评估的价值或价格统称为计税价值,它是指为征税目的而评估的价值或价格。


      3、房地产征收、征用估价

      新规程将原规程中的6.7征地和房屋拆迁补偿估价修改为新规程的5.3房地产征收、征用估价。增加了房地产征用估价。征收与征用,共同之处在于,都是为了公共利益需要,都具有强制性,都要经过法定程序,都要依法给予公平补偿。不同之处在于,征收是所有权的改变,而征用只是使用权的改变。被征用的财产使用后,应当返还给财产所有人。在征收、征用评估中应做到:

      房地产征收评估,应区分国有土地上房屋征收评估和集体土地征收评估。

      国有土地上房屋征收评估,应区分被征收房屋价值评估、被征收房屋室内装饰装修价值评估、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。

      被征收房屋价值应包括被征收房屋及其所占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值。如果被征收房屋的装饰装修当事人协商确定或者另行评估,则被征收房屋价值不应包括被征收房屋的装饰装修价值,并应做特别说明。

      用于产权调换房屋价值评估,是在房屋征收决定公告之日的市场价值。应包括用于产权调换的房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产价值。

      当被征收房屋为正常待建或因征收停建、缓建的未完工且采用假设开发法估价时,应选择业主自行开发前提进行估价。当被征收房屋为非因征收原因停建、缓建的未完工且采用假设开发法估价时,应选择自愿转让开发前提进行估价。

      房地产征用估价,应评估被征用房地产市场租金,为给予使用上的补偿提供参考依据。


      4、房地产拍卖、变卖估价

      新规程将拍卖评估分为司法拍卖和普通拍卖。并说明了两种拍卖评估应注意的事项。

      房地产拍卖估价,应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。

      房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响,但不应考虑拍卖房地产被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权的影响,应考虑拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权的影响,但人民法院书面同意说明将其去除后拍卖的可以不考虑。

      房地产普通拍卖估价,可以根据委托人需要,评估市场价值或价格、快速变现价值,为确定拍卖标的的保留价提供参考依据。

      房地产变卖估价,宜评估市场价值。

      5、房地产损害赔偿估价

      新规程增加的内容。在旧规程的其他目的的房地产估价有提及。

      房地产损害赔偿估价,应区分被损害房地产价值减损评估、因房地产损害造成的搬迁费用评估、临时安置费用评估、停产停业损失评估等。

      损害评估应根据被损害房地产是否可以修复采用相应的估价方法。可修复的房地产损害评估,宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减速额。对不可修复的房地产损害评估,根据房地产所在地的市场状况。采用损失资本化和价差法等方法评估。


      6、房地产转让估价

      新规范中增加了保障性住房销售价格评估,完善了原来转让评估中相关条件的设定。

      房地产转让估价,应根据委托人的要求确定评估市场价值、投资价值、协议价值等。

      对房地产转让价值的确定做出了规定,当事人有约定条件的,按约定条件评估,无约定或者约定不明确的,按价值时点状况、价款一次性付清、税费正常负担的情况下的价值或价格。

      已出租房地产转让估价,应评估出租人权益价值。如约定或者承诺租赁关系可以解除后转让的,按另行评估无租约限制价值。并在报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及其使用条件。

      4)保障性住房销售价格评估,应根据其分享产权、独有产权等产权想有方式,评估其市场价值或其他特定价值。但有相关国家和地方特别规定的,从其规定。


      7、房地产租赁估价

      新规范中增加了保障性住房租赁价格评估,完善了原来租赁评估中相关条件的设定。

      房地产租赁估价,应根据委托人的要求评估市场租金、特定租金或承租人权益价值等。

      保障性住房租赁价格评估,应根据货币补偿、实物补贴等租金补贴方式,评估市场租金或其他特定租金。但有相关国家和地方特别规定的,从其规定。


      8、建设用地使用权出让估价

      新规范中区分了出让人和意向用地者的估价,并对估价中采用假设开发法评估的假设前提进行了规定。

      建设用地使用权出让估价,应区分出让人需要的估价和意向用地者需要的估价。

      意向用地者需要的建设用地使用权出让估价,应根据具体需要评估市场价值或投资价值,相应出让方式的最高报价、最高出价、竞争对手可能的出价等。

      对建设用地使用权出让估价的出让条件,有明文规定的,应评估其明文规定条件下的价值或价格,没有规定或者规定不明确的,按价值时点的土地状况、出让金等费用在价值时点一次性付清等条件下的价值或价格。

      当出让人需要的建设用地使用权出让估价采用假设开发法时,宜选择自愿转让开发前提进行估价。当意向用地者需要的建设用地使用权出让估价采用假设开发法时,根据土地占用情况分为三种情形:①当土地未被占用时,应选择自愿转让开发前提进行估价,②当土地被意向用地者占用时,应选择介于业主自行开发与自愿转让开发之间的某种前提进行估价,③当土地已被其他意向用地者占用时,应选择介于自愿转让开发与被迫转让开发之间之间的某种前提进行估价。


      9、房地产投资基金物业估价新规范增加的内容

      房地产投资基金物业估价,应区分房地产投资信托基金物业估价和其他房地产投资基金物业估价。

      房地产投资信托基金物业估价,根据信托基金发行上市、运营管理、退出市场及相关信息披露等需要,可以包括信托物业状况评价、市场调研和价值评估。

      信托物业价值评估,应对信托物业的市场价值或其他价值、价格进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见。宜采用报酬资本化法中的持有加转售模式。并应遵循一致性和一贯性原则,当未遵循一致性或一贯性原则时,应在报告中说明并陈述理由。

      已出租的信托物业价值评估,应进行租赁状况调查和分析,查看租赁合同原件,并与执行法律、财务尽职调查的专业人员沟通,核查租赁信息的真实性和客观性。

      信托物业的状况评价,应对实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定,并提供相关专业意见。

      信托物业的市场调研,应对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测,并提供相关专业意见。

      其他房地产投资基金物业估价,应根据具体情况,按相应估价目的的房地产估价进行。


      10、为财务报告服务的房地产估价新规范增加的内容。

      为财务报告服务的房地产估价,应根据相应目的评估公允价值、现值、可变现净值、重置成本、历史成本等及依据其会计属性,选用比较法、收益法、假设开发法、成本法等方法评估相应的价值或价格。

      从事为财务报告服务的房地产估价时,应与委托方和执行审计业务的注册会计师沟通,熟悉相关会计准则、会计制度,及其与房地产估价相关价值、价格的联系和区别。估价期日也应选择相应的资产负债表日、减价测试日、购买日、转换当日、首次执行日等特定日期。


      11、其他目的的房地产估价

      新规程将原来的损害赔偿估价予以单独列出,增加了分家析产、处境提供财产证明、行政纪检立案、补地价和国有土地上房屋征收预评估等。

      分家析产估价,应区分财产分割和财产不分割的分家析产估价。分割的估价按本规范分割估价的规定执行,不分割的估价应评估财产的市场价值。

      为出境提供财产证明的估价,应评估财产的市场价值。

      为行政机关、纪检监察部门查处、检查机关立案等服务的估价,应慎重确定价值时点等估价基本事项。

      补地价可以按国土资厅【2013】20号文,国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知内容评估。

      国有土地上房屋征收预评估,为编制征收补偿方案、确定征收补偿费或政府作出房屋征收巨鼎等服务,可按规范对国有土地上房屋征收评估的规定进行,但不能替代国有土地上房屋征收评估。



      估价方法
      4


      1增加了方法适用性分析,针对方法选用做了详细讲解,也对老规范中的“必须选用两种方法” 进行了修改。

      2、比较法的估价步骤有所调整,交易实例信息增加了交易方式、付款方式、融资条件、交易税费负担情况等;调整了不宜选为可比实例的情况;增加对可比实例的标准化处理;将原有的“区域因素、个别因素”调整为“区位状况、实物状况和权益状况”调整;细化了原有的调整幅度和调整后各比准价格的比例关系;增加了比准价格的计算方法。

      3、收益法调整了估价步骤,细化了收益法的模型,增加收益期及各种情况下净收益的详细应用,增加了自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权价值规定。

      4、成本法调整了估价步骤;增加估价路径规定;细化土地成本规定;修改并细化建筑物重置成本;增加“各项必要支出及应得利润”的规定;修改了三种折旧的名称,修改了折旧的计算方法,细化了各种折旧的计算;删除了双倍余额递减法计算方式,增加成本价值的规定。

      5、假设开发法调整了估价步骤;增加假设开发法的具体估价方法、估价前提、开发经营期、后续必要支出、静态和动态分析法中各项参数的计算。

      6、其他估价方法,在老的基准地价修正法基础上增加了路线加法、标准价调整法等方法,并增加各方法的介绍。



      估价结果
      5


      1、新增估价结果应包括评估价值和相关专业意见;

      2、新增在评估价值前,对选用的估价方法的测算结果进行校核。同时选用两种或两种以上估价方法估价的,还应对不同估价方法的测算结果进行比较分析;

      3、新增对测算结果进行校核和比较分析时,检查测算结果存在的差错及原因,在老版6项的基础上新增了5项内容:

      不同估价方法的估价对象财产范围一致性;

      不同估价方法的估价前提一致性;

      估价假设的合理性;

      估价依据的正确性;

      房地产市场状况的特殊性。

      4、新增基础数据和估价参数的来源或确定的依据或方法应在估价报告中说明。估价参数应优先选用、不选用的,应在估价报告中陈述理由。

      5、老版对测算结果只是简单说明根据具体情况计算求出一个综合结果,新版增加了选用两种或两种以上估价方法的,应根据估价目的和不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果差异程度等具体情况,并经过分析选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果;

      6、新增对选用一种估价方法估价的,应在确认测算结果无差错后,将其作为综合测算结果;

      7、新版对最终评估价值的确定进行了修改,新增最终评估价值的确定应符合下列规定:

      应根据未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素,对综合测算结果进行适当调整后确定最终评估价值,并应在估价报告中陈述调整的理由;

      当确认不存在未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素时,可直接将综合测算结果确定最终评估价值;

      最终评估价值的精度应满足估价目的需要的精度,并应将其误差控制在合理范围内。



      估价报告 
      6


      1新增估价报告应采取书面形式,并应真实、客观、准确、完整、清晰、规范。删除老版估价报告全面性、公正性和客观性、准确性、概括性叙述;

      2新增房地产抵押贷款前估价报告,应包括估价对象变现能力分析与风险分析;

      3新增根据估价委托人的需求或有关要求,可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要;

      4新增估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供;

      5老版关于估价报告描述较为简略,新版对估价报告中每一事项都提出具体写作要求,这部分增加内容很多、较细致,包括每一部分都是新增的内容:

      封面包括7项内容并有详细说明:估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期;

      致估价委托人函包括9项内容并有详细说明:致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、特别提示、致函日期;

      致估价委托人函盖公章和签名详细说明;

      目录按前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及对应的页码;

      估价结果报告、估价技术报告和附件的各个组成部分应在估价报告目录中按前后次序列出其名称及对应的页码;

      当按估价委托合同约定不向委托人提供技术报告时,估价报告目录如何处理详细说明;

      估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。不能与估价假设和限制条件内容混淆或者变成免责声明;

      鉴证性估价报告的估价师声明包括4项内容并有详细说明;

      非鉴证性估价报告的估价师声明可根据实际情况对鉴证性估价报告的内容进行适当删减;

      估价假设和限制条件应说明6项内容并有详细说明;一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设、估价报告使用限制;

      估价结果报告应包括13项内容并有详细说明:估价委托人、房地产估价机构、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、注册房地产估价师、实地查勘期、估价作业期;

      估价技术报告应包括6项内容并有详细说明:估价对象描述与分析、市场背景描述与分析、估价对象最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定;

      附件应包括10项内容并有详细说明:估价委托书复印件、估价对象位置图、估价对象实地查勘情况和相关照片、估价对象权属证明复印件、估价对象优先受偿款调查情况、可比实例位置图和外观照片、专业帮助情况和相关专业意见;

      估价对象变现能力分析与风险提示有详细说明;

      6新版对老版成片多宗房地产同时估价且单宗房地产价值较低时采取表格形式估价报告进行了修改,修改为当成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似房地产的批量估价时,估价报告可采取表格形式。

      7新增估价报告外观形式应做到图文并茂,纸质估价报告应装订成册,纸张大小宜采用尺寸A4纸规格。