商业体价值评估浅析

    “商业综合体”,是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。而商业体为商业综合体的一部分,是商业综合体底层的商业部分(第一至四层或六层)。商业体分为住宅底层商业,百货商场购物中心商业,写字楼、商务楼商业等。广州市常见的商业体有住宅底层商业,如华林国际E馆、新大新百货,骏田广场等;百货商场购物中心商业,如美林国际饰品中心;写字楼、商务楼商业,如太古汇、白云万达广场、正佳广场等。

    在这里我们主要浅析住宅底商、百货商场购物中心商业,写字楼、商务楼商业这些类型的商业体的评估。


    一、评估商业体要了解商业体特点


    商业体的特点有:1、收益性;2、经营内容多;3、出租、转租经营多,产权分散;4、装修高档且复杂;5、垂直空间价值衰减性明显;


    二、了解影响商业体价格的区域因素


    影响商业体价格的区域因素有:区位繁华程度、交通条件、临街状况、楼层、周边配套等。


    1、区位繁华程度,影响商业体价格的首要因素是项目所处地段的繁华程度,繁华程度越高,商业体的价值就越高;对于商业体,由于商铺都处于同一栋楼,就得确定商业体位于商业区的具体位置,因为在同一商业区中主道上的商业体比侧道上或其他位置的商业体的价值要高得多。例如中华广场,位于商场主入口的商业租金为1700元/平方米,而位于商场侧门入口的租金约1300元/平方米。

    中华广场外景


    2、交通条件,交通的通达度对商业体的价格具有很大的影响。道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量,集中的人流量对商业体是很重要的。


    3、临街状况,评估商业体时,临街商业物业的价格比内街的物业要高得多。


    4、楼层,通常情况下位于首层的商业体的价值要高于其他楼层的商业体,一般来说,首层商业用房与二层商业用房的价格相差比较大,二层商业用房与其他楼层的商业用房的价值相差不大。根据估价经验,商业体二层商业用房的价格为首层价格的60%-70%,三层为首层的40%-50%。然而对于一些社区内的商铺,二层价格可能只是底层的35%-50%,二层与三层可能相差20%左右。


    5、周边配套,通常情况下周边配套完善的商业体,其价值也比较高。


    三、了解影响商业体价格的主要实物状况因素


    影响商业体价格的主要实物状况因素:建筑品质及内部格局、净高、面积、设施设备等。


    1、建筑品质及内部格局,商业体自身的建筑品质包括建筑结构、装饰装修、设施,建筑平面或者空间利用的难易、可改造程度、外观以及建筑物临街门面宽窄。另外对于商业体评估还要考虑其内部格局是否有利于柜台、货架等的布置和购物人流的组织也对商业体的经营产生影响。


    2、净高,商业体的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感,不利于经营;净高超过合适的高度,建筑成本会提高,也无助于房地产价值提高。


    3、面积,根据商业业态的差异,对商业经营面积要求不同,商业用房所需的经营面积会存在较大的差异。


    4、设备设施,设备设施越完善的商业体,价值就越高。例如扶手梯越多的商业体,楼层价值的差距将大大缩小。


    四、选好技术路线及合适的估价方法


    商业体评估一般是一至三或六层的商业物业,评估这种物业首先应详细了解不同楼层的商业业态,经营方式、类型、收入水平差异等,其次是了解同层商业体的铺面分布格局,最后根据不同楼层的具体情况、交易实例、潜在租金及其经营费用测算而选择估价的方法,一般可采用收益法、比较法。


    五、评估实例


    实例A:华林国际E馆


    项目位置:广州市荔湾区康王中路352号华林国际E馆


    华林国际地处西关福地 - 广州城西侧,老荔湾汇聚广州2200多年历史文化,早在清朝康熙年间,南来北往的客人就在华林玉器街自由做着各种有关玉器的生意。连绵500米的华林玉器街,聚集了广州八成以上的玉器商,囊括了广州玉器交易总量的90%以上。华林玉器街、源胜陶瓷玉石工艺街闻名于世,华林国际拥有广州文化名城核心区域的独特文化资源优势、四百多年的天赋商脉、有着浓厚的传统商业氛围。

    华林国际是由南驰集团投资开发,由A、B、C、D、E馆共五座商业综合体组成,约建成于2006年,总建筑面积为18万平方米。其中,E馆是最新的一个馆,其所在的楼宇为钢筋混凝土结构22层,配备2部扶手电梯,2部客体,1部客体,目前只有客体及货梯到达三、四楼。

    根据调查,华林国际E馆首层至第四层为商业,第五层及其以上为住宅,其中首层经营翡翠、黄金、珠宝、沉香,第二层经营宝石、玛瑙、蜜蜡、水晶、银饰,第三层现未装修,空置,准备经营工艺品及其相关配套,第四层现未装修,空置,准备经营银行、餐饮、检测中心等配套。目前华林国际E馆首、二层商铺正在招商,只出租不出售。其中首层商铺层高5.9米,面积10-120平方米,首层平均租金1100元/平方米/月。首层临街临门口的位置租金约1580元/平方米/月,临扶手梯位置商铺租金约1500-1520元/平方米/月,内铺租金约900-1300元/平方米/月,租期都为3-5年,租金每年递增10%。二层商铺层高4.7米,面积15-50平方米,平均租金均价550元/平方米/月,其中扶手梯位置的租金约580元/平方米/月,其他位置400-550元/平方米/月,管理费为38元/平方米/月。三层和四层暂时未招商。根据调查位于康王中路的蓝湾国际珠宝交易广场,有两部扶手电梯到三、四楼,三层的租金约250-350元/平方米/月,四层的租金约120-180元/平方米/月,管理费为30元/平方米/月。另项目位于上下九步行街商圈,周边商铺出售得比较少,但是价格相对比较高,康王中路面积约6-15平方米的临街小铺的售价约18-25万/平方米。

    根据市场调查结合物业的商业氛围,交通状况、装修等方面的因素,确定华林国际E馆的评估参考价如下:


    项目

    首层

    第二层

    第三层

    第四层

    租金(元/平方米)

    1100

    550

    250

    180

    评估参考价(万元)

    22万左右

    9万左右

    5万左右

    3.5万左右

    楼层修正系数

    1

    0.5

    0.23

    0.16


    实例B、美林国际饰品中心


    美林国际饰品中心位于广州市黄埔大道东663号,由美林基业集团开发的,其位于天河区成熟商圈(广交会商圈、广州家居产业园区),为地铁上盖物业,项目所处位置交通便利、物流通畅、环境现代,成为家居饰品专业市场。

    根据调查,美林国际饰品中心为一栋钢筋混凝土结构三层的商业体,总面积约30万平方米,首层主要经营树脂,陶瓷、水晶、玻璃、金属、木雕,花艺等,二层主要经营画廊、框艺、灯饰、纺织饰品、地毯、宗教用品等;第三层经营国际馆、灯饰、灯艺馆;天面为工作室。现首层至第三层均已装修,每层配备2部观光梯,10部手扶梯,3部客体,5部货梯,配套设施较完善。

    根据调查,美林国际饰品中心首层平均租金为110元,二层租60元,三楼租40元/平方米,管理费约38元,首层出租率约为50%,第二层出租率约35%,第三层出租率约95%。周边汇彩路首层50平方米的临街小商铺售价约30000元/平方米,二楼售价约15000-17000元/平方米。

    根据市场调查结合物业的商业氛围,交通状况、装修等方面的因素,确定美林国际饰品中心的评估参考价如下:


    项目

    首层

    第二层

    第三层

    租金(元/平方米)

    110

    60

    40

    评估参考价(元)

    28000

    18000

    17000

    楼层修正系数

    1

    0.63

    0.6


    六、总结


    根据以上商业体评估的浅析可知,商业体评估不能简单的根据租售比,楼层修正系数评估出商业体的价值。在很多情况下商业体的租售比,楼层修正系数等相关的系数并不是统一的,是不能一概而论的。在评估过程当中我们应当根据商业体的收益性、经营内容多等特点,商业体价格影响的区域因素,实物因素等来考虑商业体的价格,再根据商业的交易实例,潜在租金以及经营费用选用市场法、收益法测算出商业体的最终价值。